《卓越指数 • 2025物业服务卓越表现报告》是观点物业大会的固定产出，聚焦讨论行业现状与未来、企业运营发展、财务情况、资本市场与收并购、物业科技与数字化等内容，为破解行业痛点、把握发展机遇提供了系统性框架物业服务 。本报告的意义不仅在于记录，更在于给从业主体提供明确的发展参考，推动行业向“价值共生型”跃迁，实现社会效益与经济效益的双重提升。
2024年，在政策引导与市场环境的双重影响下，中国物业服务行业经历了深刻的变革与发展物业服务 。
政策层面，国家通过《产业结构调整指导目录（2024年本）》等文件，将物业服务纳入“鼓励类”范畴，并推动“物业+生活服务”模式创新，鼓励企业拓展非住宅物业市场，加速房屋养老金制度试点，推动数字化转型，为行业发展提供明确的方向与支持物业服务 。
然而，宏观经济环境的复杂性与房地产市场的深度调整，使得物业服务行业面临诸多挑战，如住宅市场增量放缓、人工成本上涨、物业费降价潮等，导致市场竞争加剧，企业利润空间受到挤压物业服务 。
上述背景下，物业企业积极寻求突破，一方面通过数字化转型与智慧化服务升级，提升运营效率与服务质量，降低人力成本；另一方面，聚焦核心区域与优质客户，拓展非住宅物业市场，探索社区商业、养老、低碳服务等增值业务领域，以提升专业化能力，实现多元化发展物业服务 。
同时，IFM、城市服务等创新型业务成为新的增长点，但盈利能力受到竞争加剧、财政预算、回款效率等因素影响，企业需优化项目布局，提升资源的整合能力物业服务 。
资本市场上，物业股估值仍在低位，板块IPO热度降温，已有企业选择退市物业服务 。观点指数预期，近来房地产市场的向好变化、消费的逐渐回暖，或将改善物业股的表现。
此外，收并购活动全年活跃度不高，但以资抵债的关联交易频繁物业服务 。企业更多通过合作与跨界拓展，强化独立性与品牌影响力。
整体而言，2024年物业服务行业在挑战与机遇中前行，未来需进一步提升服务品质、优化业务结构、加强科技应用，以实现高质量发展与盈利能力的企稳回升物业服务 。
市场综述
政策鼓励物企深化及扩容服务物业服务 ，但住宅端引发降费热潮
物业行业关乎民生保障，是国家政策指导的重要领域之一物业服务 。过去一年，政策一方面以推动行业迈向高质量发展为导向，鼓励服务标准与服务模式创新；另一方面持续完善评估体系，促使物企合理定价，推动行业规范发展。
2024年2月1日起施行的《产业结构调整指导目录（2024年本）》，将物业服务纳入了“鼓励类-商务服务业”，明确了行业属性和发展方向；并首次将非住宅物业纳入鼓励发展范畴，为拓展广阔发展空间提供政策支持物业服务 。这也意味着物业行业正从传统房地产附属服务向现代服务业转变，逐步摆脱与房地产的直接关联，更多融入现代商业和消费服务领域。
同时，国家政策提倡持续探索“物业+生活服务”模式，旨在通过整合资源，挖掘物业的基础性消费潜力，为物企开展增值服务，扩大服务内容以提升业绩表现提供了机遇物业服务 。
2024年8月国务院印发的《关于促进服务消费高质量发展的意见》指出，鼓励有条件的物业企业与养老、托育、餐饮、家政等企业开展合作物业服务 。支持物业企业参与老旧小区改造、社区治理等，拓展服务边界。还提出推广智能安防、智慧停车等业务模式，促进物业企业加快数字化转型。
目前，物企已普遍开展了社区增值服务，如碧桂园服务、绿城服务、建发物业、滨江服务等均取得不错的成绩，形成了自身的特色服务物业服务 。而其他康养、托育等服务领域，亦有物企探索。但在宏观经济环境复杂，居民消费需求疲软的背景下，社区增值服务出现了增长动力不足的情况；同时，第三方平台和外部竞争者的涌入，也正加剧了市场的竞争。
为了应对我国大量房屋进入“中老年”阶段，解决存量住房维修不足和老龄化问题，为房屋后续维护提供补充资金，房屋养老金制度也在加速试点物业服务 。截至2024年8月，全国包括上海、北京、广州、深圳在内共有22个城市已经试点了房屋养老金制度。
据住房城乡建设部介绍，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成物业服务 。其中，个人账户是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户按照“取之于房、用之于房”、“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。
对物业行业来说，这有助于建立房屋全生命周期安全与质量管理长效机制，助力物业行业改善长期营商环境，缓解物企与居民间的相关矛盾物业服务 。
报告期内，包括重庆、武汉、青岛、银川等多个城市出台了物业费指导价政策，旨在规范物业服务收费行为，保障业主的权益，提升服务透明度和公平性，推动建立“质价相符”的物业服务市场机制物业服务 。然而，实际操作中，由于指导价低于市场价格，部分业主对超出指导价的收费不认可，导致物业费降价潮发生。
目前，物业行业面临人工成本上涨等压力，物业费降价潮进一步压缩了企业的利润空间，造成部分物企运营困难，裁员、降薪等现象普遍物业服务 。同时，随着舆论升级，物企服务费收缴艰难，应收账款逐渐积压，形成了较大的财务风险。此外，由于业主维权意识及对服务质量要求的增强，住宅项目更换物业公司也更加频繁。
观点指数认为，上述挑战一方面将进一步促进物企采用科技手段，以此推动成本控制和精益管理，降低运营费用；以及优化服务质量、提升服务性价比，提高业主的满意度物业服务 。另一方面将迫使部分物企调整业务结构及明确战略定位，专注于核心市场及优质客户，减少盈利效益差的项目的影响。
住宅市场增量持续放缓物业服务 ，存量资产保值增值需求凸显
从宏观视角来看，中国经济环境整体呈现平稳增长的态势，高质量发展正扎实推进物业服务 。据国家统计局数据，2024年中国国内生产总值（GDP）达到1349084亿元，按不变价格计算，同比增长5.0%，增速较2023年略微下降0.2个百分点。
但房地产行业仍在深度调整期，给各方造成了较大的短期下行压力，物业领域作为房地产后市场的重要组成部分及城市治理的基础单元，所受影响更深物业服务 。
一个最主要的方面是，过去一年物业行业的人事变动较为频繁，主要特征包括高管换防调整、创始人收权、科技部门等专业人才引入、不同物企或跨行业人才流动屡见不鲜物业服务 。这是企业适应复杂环境，推进战略变革的重要举措。
同时，物业行业规模虽保持增长，但在管面积及合约面积增速均下滑物业服务 。据观点指数统计，2024年53家样本上市物企在管建筑总面积约为76.24亿平方米，较2024中期75.05亿平方米仅增长1.6%；共有11家物企在管面积出现下滑，占比20.75%。同时，43家样本上市物企合约总面积约为69.91亿平方米，平均增长率为4.20%；共有15家物企合约面积出现下滑，占比35%，。
值得一提的是，碧桂园服务在管面积仍位列行业第一，为10.37亿平方米，但该公司2024年报不再公布合约面积物业服务 。
目前来看，传统物业行业潜在市场需求增速放缓的情况仍将持续，尤其是随着新增物业项目减少，住宅物业领域的市场竞争也会趋向激烈物业服务 。
数据显示，2024年全国新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，其中，住宅销售面积下降14.1%物业服务 。商品房待售面积75327万平方米，比上年末增长10.6%，其中，住宅待售面积增长16.2%。
相比之下，随着中央和各地积极部署加快推进保障性住房建设以及城中村改造工程；学校、医院等机构后勤市场化改革逐渐深化，城市管家模式进一步推进，企业及机构对专业化服务需求日益增长等综合影响，非住宅物业市场迎来快速扩容，业态也呈现多元化，已经包括商业、办公楼、产业园、学校、医院、公共场馆、交通枢纽、景区、城市环卫服务等，这些也成为物业企业近年来重点抢滩发力，构建业务壁垒的方向物业服务 。
其中，在资产价值下行风险愈发严重的当下，无论是央国企、民企还是业主，实现资产保值增值的诉求更加凸显物业服务 。物业企业纷纷强化该类服务，以期在房地产市场的全周期运营管理中占据一席之地。
2024年7月，保利物业首次提出“大后勤时代”，指出“企业后勤服务正从保障性后勤的被动响应，向前瞻性支撑的主动协同转型”，并创新打造了“超级快充”国资服务新模型，为企业提供生产、经营、办公、生活等全链条的连续性保障物业服务 。其中的资产快充场景，提供专业顾问咨询、招商租赁等服务，有助于提升资产的运营效率和市场价值，实现资产的保值增值。
同时，万物云提出了从“资产、低碳、AI”三个方面构建自身能力的发展战略，将从物业管理升维资产管理，向上下游业务链延伸，服务不动产持有者物业服务 。
从物业行业来看，探寻高质量发展模式已是必由之路物业服务 。
一是物业企业更加注重服务品质和专业能力的提升，强调回归服务初心，以市场化拓展获取增长空间物业服务 。
二是选择聚焦核心区域、优势业态和优质客户拓展项目，以保障项目的效益与质量，主动割舍低质效、低收缴率、管理难度大或新业务拓展潜力差的项目物业服务 。同时，收并购也更注重与现有项目融合。
三是数字化转型作为核心战略，在助力服务升级，推动精益化管理，提升人效水平等方面的重要性提升；也在更深层次上推动物业企业参与社区及城市共同治理活动物业服务 。
运营发展
以社区焕新改善收缴率物业服务 ，积极解决基层治理难题
对于大部分物业企业来说，住宅社区仍是基础的经济效益来源，该类项目除了可以通过收取物业服务费获得稳定的现金流外，还可以拓展多种经营业务的核心场景物业服务 。
据观点指数统计，样本企业住宅项目物管和社区增值服务两项收入占总收入的比重均值达到67.25%，需要指出的是不同企业多元化业态发展差异也较大物业服务 。
2024年，社区安全管理的重要性大大凸显物业服务 。包括“2·23南京电动车火灾事故”、“9·21西安坠井事故”及“12·11深圳湾悦府燃气爆炸事故”等在内的多起沉重事件，给物业行业敲响了警钟。
这也说明，当前住宅物业安全管理确实存在主体责任不清、设施维护滞后、居民意识薄弱、监管机制松散等痛点，导致消防通道堵塞、电动车违规充电、老旧设施失效等隐患频发物业服务 。但也有不少物业企业在安全管理方面积累了丰富经验，取得良好的效果。
资料显示，龙湖智创生活通过AIoT技术实时远程监控消防设施设备的运行状态，提升故障解决时效，通过项目对比，巡检时间减少了76.1%，工单处理速度则提升了62.5%物业服务 。招商积余全面推进电动自行车停放充电点的安全管理，建立电动车停放充电技术通函，清理违规停放电动车，优化充电桩布局，新增智能监控系统，有效提升电动车的充电安全。
观点指数认为，社区安全水平的提升需要构建居民广泛参与的治理机制，明确各方责任边界，以智慧化改造推行“人防+技防”协同防范物业服务 。
当下，居民对更高品质的生活需求正不断增长，进行智慧化改造已是物业企业在激烈市场竞争中站稳脚跟，收获业主满意度，提升物业费收缴水平及人效水平的主要手段物业服务 。
举例来看，融创服务为提升长期运营效益，2024年全面推进技术应用和投入物业服务 。一方面，在工程专业领域，从技术、管理、政策三方面推动节能改造，单年投入改造约600万元，预计未来每年将节省约1800万元。另一方面，针对541个项目投入超过6000万元的自有资金，既解决了业主的难题，又收获了业主的支持与认可，收缴获得改善的项目超过80%。
业主的认可是物业企业社区增值服务开展的基石物业服务 。截至目前，该类业务内涵丰富，已包括美居、资产管理、房产经纪、居家生活、社区零售，也有少数物业企业探索康养领域。
观点指数观察到，上述业务中面向C端业主需求（如社区零售、居家生活等）的部分经营效益保持较好，而面向资产（资产管理、房产经纪）的部分，近年来下滑明显物业服务 。
在社区康养方面，多数物业企业处于尝试探索阶段，目前尚未形成盈利模式；少数几家如世茂服务、绿城服务及建发物业等，已经取得实质性进展物业服务 。
其中，绿城服务初步形成了以“椿悦荟”为代表的机构养老运营、以“陶然里”为代表的康养小区运营及以“椿天里”为代表的居家养老运营三大服务模式物业服务 。世茂服务2021年通过收购椿熙堂入局，截至2023年末，拥有社区居家养老照料中心320个，居家长护险网点51个、公建民营养老机构10个、3个县市级和25个街镇级智慧养老平台。
与此同时，智能养老模式成为主流探索方向物业服务 。例如，世茂服务自主研发了养老信息管理平台，结合物联网技术，实现对小区集中照料、居家上门服务、专业照护信息的一体化管理；招商观颐基于AIoT的数字化+智能化服务能力，打造特色物联、家庭智养院、AI机器人、健康档案、客户端小程序。
观点指数总结认为，养老机构的人力成本、场地费用、相关设备设施投入较高，但目前需求端不足，使得空置率较高，无法实现收支平衡物业服务 。社区养老也面临着订单密度和额度难以支撑盈利，需要形成一定规模效应等问题。
除此之外，多家物业企业积极解决社区治理难题，利用其数字化成果与外卖平台、快递公司等打造“骑手友好社区”，化解了过往存在的骑手和物业人员在工作中遇到的冲突物业服务 。
未来，“骑手友好”的范围将在更广阔的范围施行，双方在办公楼、校园、园区、医院等不同场所的深化协同值得期待物业服务 。
IFM赛道竞争加剧物业服务 ，“低碳物业”理念受关注
在物业行业中，商企客户由于物业费水平高、收缴难度小、服务内容可扩展性强、易建立长期合作关系、接触其上下游资源等多重因素，成为了业内新的增长动能物业服务 。
在商企服务所涉及的业态中，产业园区类是当前物企重点发力的方向之一，因为其可为物企培育精细化运营能力提供更大的空间和可能性物业服务 。
举例来看，龙湖智创生活2024上半年新增东莞-华为松山湖产业园、杭州-蚂蚁集团飞天园区、北京-蚂蚁创新科技总部、杭州-网易总部、北京-用友集团总部、成都-阿里IDC园区、广州-小米大厦等多个重点项目物业服务 。
其管理层认为，为互联网大厂园区提供服务的意义，不止于带来业绩和规模的增长，更重要的是可以树立标杆，为后续的项目获取，提供例证支撑物业服务 。2024年度，龙湖智创生活总收入114.2亿元，物业在管面积达到4.1亿平方米，外拓占比超过60%。
近年来，商企客户为了降低运营成本，专注于核心业务能力，更倾向于将非核心业务外包给物业公司，由此形成了当前行业的“新蓝海”业务——综合设施管理（IFM）物业服务 。该业务有助于物业企业形成“资产+设备+流程+人员”的一体化服务能力，成为链接空间运营与客户需求的关键纽带，也进一步推动了行业从单一物业运维向全生命周期解决方案的升级。
从增长空间来看，高质量发展和产业转型升级的背景下，甲方更加聚焦核心业务，非核心业务的外包成为趋势；同时，随着互联网、新能源等新兴行业的迅速发展，IFM的需求被进一步催生；此外，IFM业务不再局限于商企，而是向医院、学校、政府机构等领域扩展物业服务 。发展过程中，头部物业企业凭借品牌优势、资金及技术实力、资源整合能力在商企服务市场中占据领先地位，部分中小企业也通过灵活的经营模式和专业的服务能力，在细分市场中占据一席之地。例如，金科服务、新城悦服务等，从团餐服务开始向更深度的服务渗透。
尽管市场潜力较大，但也面临诸多挑战物业服务 。一方面，商企客户对成本控制愈发严格，对服务的个性化和定制化需求越来越高。另一方面，越来越多的物业企业加入竞争，并以优质赛道、头部客户为主要目标，加剧了市场的竞争。
作为兼具中外基因的商企服务商，万物梁行在商企市场中具有突出的品牌优势及拓展能力，截至2024年末，已经形成覆盖74家全球500强、111家中国500强的标杆项目客户矩阵；合约物业和设施管理服务项目的饱和收入为185.88亿元，其中商企物业服务项目为96.66亿元，同比增长19.8%；综合设施管理服务项目为89.22亿元，同比增长14.7%物业服务 。
收入方面，可以看出万物梁行业务的影响力在持续提升，2021-2024年，万物云物业及设施管理服务收入由45.81亿元增长至90.86亿元，累计增长率达到98.30%；复合增长率为25.6%物业服务 。但该业务的盈利能力却有所下滑，毛利率由2022年度的15.5%下降至2024度的8.4%，主要是综合设施管理服务仍处于积累客户底盘和跨领域打响品牌的阶段所致。
2024年，其还并表了公建领域头部服务企业丹田物业，旨在提高医院和大学业态物业服务能力，加速市拓效率物业服务 。
目前，低碳经济和绿色发展的理念已深入人心，尤其叠加写字楼、产业园等租金下行、空置率攀升的现状下，作为耗能大户的商企客户也意识到开展节能降耗，提升能源效率及运营效率的必要性物业服务 。
提供IFM相关服务的物业企业已在探索“低碳物业”，旨在强化自身业务壁垒，提升社会形象和责任意识物业服务 。
例如，保利物业与清华大学技术团队合作，旨在创建新型能源智控体系IEIM（Integrated Energy Intelligent Management）综合能源智慧管家，以智慧能源管理平台为载体，搭建全周期能源智慧管控体系，提供从综合改造、局部重点改造、智控系统升级、智慧运维寻优、设备更新等不同阶段的能源管理方案物业服务 。
观点指数认为，从资产的综合改造到设备更新，提供覆盖全生命周期的能源管理方案，将成为物业企业在能源服务领域的重要趋势，也有助于提升服务的附加值和客户满意度物业服务 。
城市服务业务承压物业服务 ，“大管家模式”是解题方向
近年来，城市服务一直是物业企业战略规划与布局发展的重要赛道之一，但业内对其业务构成和内涵的理解仍存在不小差异物业服务 。通常，城市服务是指企业承接政府综合性需求，对整个城市公共空间进行统筹、运营和管理的过程，具体业务内容包括城市绿化环卫、市政后勤、水利管理、公共资产运营、智慧城市共建等。
目前，不少物企通过内生拓展以及收并购等方式驱动，快速积累了项目储备，实现了城市服务收入的快速增长物业服务 。但由于受到地方政府财政预算收紧、回款效率下降、企业人工成本上升等综合影响，该业务的盈利能力已出现下滑。企业也被迫优化和调整项目布局，向经济发达区域和优质项目集中资源，主动汰换回款不佳的项目。
据观点指数统计，2024上半年样本上市物企城市服务毛利率均值为14.88%，较2023年度的15%左右基本持平物业服务 。其中，碧桂园服务、雅生活服务、世茂服务、永升服务等该业务同比下滑9.40%、4.0%、7.9%及28.5%；而华润万象生活、保利物业、万物云等该类业务有所增长，同比增幅分别为24.90%、17.20%、及12.90%。
另外，新大正2024年上半年城市服务同比增长53.11%至1.27亿元，主要原因在于该公司在内生发展基础上，积极寻求以合资合作和收并购的方式拓展市政环卫市场物业服务 。2023下半年收购的香格里拉市和翔环保及瑞丽市缤南环境管理，较好地实现了预期并表收入。
过往快速扩张模式下，也有不少物业企业以收并购市政环卫公司作城市服务业务的关键突破口，但已出现了业务整合难度大、业绩承诺难以兑现以及影响企业正常资金周转和正常运营的情况物业服务 。
2024年9月24日，世茂服务全资附属公司世茂天成作为卖方与买方无锡远游环境科技订立协议，以2.5亿元出售持有的目标公司无锡市金沙田科技公司60%的股权物业服务 。该公司是其2021年收购而来，此次出手的主要原因在于标的公司收入增长及市场拓展均未达到预期，且未来设备投资开支较大，各股东间经营理念已出现分歧，剔除潜在风险，也是当前周期企业生存的不二法则。
观点指数观察到，目前城市服务正在向更多细分业态扩容，医院、学校、公共场馆、交通枢纽、景区等成为争抢的热门物业服务 。同时，城乡环卫服务也在向集中化、智能化和差异化的方向发展，形成了“城市大管家”的模式。
该模式的优点是可以将原本分散在不同部门或领域的城市服务资源整合起来，实现统一管理和协调，打破部门之间的界限，提高管理效率和服务响应速度物业服务 。还可以促使物业企业发挥规模效应，降低单位服务成本，优化资源配置，减少重复建设和资源浪费，实现降本增效。
举例来看，金地智慧服务近期以.1.44亿元中标了深圳龙岗平湖街道城市管家环卫服务项目，服务年限1年，最多可签3年，服务范围涵盖了平湖街道整个辖区，主要包括平湖街道辖区清扫保洁、垃圾清运、垃圾转运站管理、转运站除臭设备管理和公厕管理、路灯照明设施管养、废旧家具清运及资源化处理、垃圾分类和减量等物业服务 。
据了解，该公司旗下城市服务专属品牌“金智仟城”将通过引入智能化设备和技术手段，消除市容环境治理中的“盲区”，提高问题整改效率，确保城市管理更加扁平化、精细化、专业化物业服务 。
财务观察
整体业绩显著分化物业服务 ，盈利能力持续下滑
随着管理规模扩张注重“质为量先”，物业行业整体营收增速进一步放缓物业服务 。2024年，60家样本上市物企总计营收2838.33亿元，较2023年度的2722.59亿元，同比增长4.25%。营收同比增长率均值为4.46%，较2023年同期的8.70%下滑4.24个百分点。营收下滑的物企数量增至21家，占比35%。营收额超过百亿的物企数量为9家，与2023年保持相同；营收额不足30亿元的物企共计42家，占比70%。
企业表现方面，碧桂园服务与万物云依旧具有明显的规模优势，但两者的收入差距在缩小，2024年分别营收439.93亿元及362.2亿元物业服务 。德商产投服务、彩生活及滨江服务三家物企营收增速最快，分别为33.4%、28.1%及28.0%，主要是物业管理规模、业主增值服务以及开展的资产运营业务规模快速增长所致。
从业务来看，基础物业管理服务仍呈现出较强的抗周期性，在收入和毛利中的占比普遍在60%以上，是业绩的压舱石物业服务 。但增长态势有所趋缓，毛利率水平有所下滑。主要原因在于物企进一步推进高品质服务，进行社区焕新等投入。
社区增值服务面临增长压力，且盈利能力有所减弱，但样本物企平均毛利率仍在35%左右，不同企业间的分化明显物业服务 。
数据显示，碧桂园服务、绿城服务、招商积余、保利物业及恒大物业该类业务2024年的收入均超过20亿元，达到了较大规模物业服务 。滨江服务、越秀服务及新希望服务社区增值类业务保持较快的增速，分别同比增长了61.70%、30.60%及22.40%至10.97亿元、12.17亿元及3.56亿元。但建发物业、建业新生活该业务则有较大幅度下滑，主要是受到业务调整及消费需求疲软的影响。
业务的毛利率也有巨大差异，举例来看，彩生活与佳兆业美好的社区增值服务毛利率分别达到77.70%和61.80%，但两者营收规模均较小，分别为0.97亿元和1.62亿元物业服务 。规模较大的如绿城服务及保利物业，该业务收入分别为33.73亿元及27.08亿元，毛利率分别为22.60%及36.82%。
另外，受宏观经济、房地产行业市况以及物企独立化发展战略的影响，物业行业对开发商相关的服务大幅减少，导致了非业主增值服务持续下滑物业服务 。
观点指数认为，尽管面临市场竞争加剧、服务品质提升等挑战，但考虑到物业业务覆盖的范围在进一步扩大，部分物企依靠战略转变及数字化建设提升了专业性和品牌影响力，预期未来行业的营收仍将理性增长，但企业间的分化将加剧物业服务 。
期内，包括应收账款、商誉等金融资产减值在内的各类指标仍在影响企业的盈利能力，部分物企因对风险客户进行计提大额减值准备导致了亏损，行业的净利润水平持续表现不佳，短期内加速风险出清仍是行业的主要努力方向物业服务 。
数据显示，2024年60家样本上市物企归母净利润总计109.6亿元，较2023年度的135亿元同比下滑18.81%；亏损企业数量持续扩大至13家物业服务 。头部物企中，碧桂园服务、绿城服务、华润万象生活净利润增速保持快速增长，分别为518.7%、29.7%及23.9%，其中华润万象生活净利润连续保持第一，录得36.29亿元。
短期内，由于政策强调住宅物业民生属性、各类业态的市场化拓展趋于激烈以及相关增值业务仍在探索阶段，因而物业行业的盈利能力较难改善物业服务 。数据显示，2024年60家样本上市物企毛利率均值为19.63%，较2023年的23.9%同比下降了4.27个百分点；净利率均值为3.0%，同比下降了2.29个百分点。
长期来看，通过提升服务效率和管理精细度，以科技工具减少人力成本，赋能各类增值服务，有望实现盈利能力的企稳回升物业服务 。
观点指数注意到，近年来，物业行业的平均管理费用率均值呈现连续下降的趋势，由2022年的10.53%持续下降至2024年的9.48%物业服务 。意味着多数物企在内部管理、资源分配、人员调度、数字化提效等方面取得了良好的成果。
行业注重现金流管理物业服务 ，经营性现金流短期波动
过去一年，关联开发商普遍面临流动性问题；经济下行及政策调控使得业主与地方政府支付物业费的能力与意愿下降；商业物业等也由于租户经营困难、空租率上升等因素，应收账款回收难度加大物业服务 。各企业管理层视回款为首要经营任务，不少物企为此建立了更具执行力的责任及激励机制，碧桂园服务针对风险客商，还成立了追讨欠款的专项委员会。
雅生活服务展现出较强的风险管控能力与战略韧性物业服务 。10月25日该公司披露资产质量优化方案，通过精准的财务梳理，对28.84亿元金融资产实施前瞻性减值计提。其中针对控股股东雅居乐的应收款项实施专项风险隔离，以97.4%的高比例精准覆盖潜在风险敞口，体现了关联企业间协同风险处置的高效机制。
另外，也在积极探索第三方应收账款管理，并创新性地设计出回款方案物业服务 。7月23日披露的关联交易显示，针对河南郑州中牟县四个政府机构长期挂账的5175万元物业费（95%账龄超一年），成功转化为对郑州雅宏的专项贷款，同时匹配云南腾冲97套优质房产作为动态风险抵押物（估值5194万元）。这种“债权资产-金融工具-实物保障”的三重转化机制，不仅实现坏账风险的量化管控，更构建起跨区域资产联动的闭环管理体系。
同期，物企接受关联方以资抵债的情况也更为频繁，抵债资产类型也更丰富，包括商业物业、停车位、住宅、写字楼、商铺等物业服务 。一方面是由于降低坏账风险的方法确实不多，抵债资产具有一定的增值潜力，变现、出售或租赁这些抵消资产可挽回部分损失；另一方面通过化解关联方风险，物企的独立性也在逐步增强，进一步减少经营压力。
数据显示，2024年末样本上市物企应收账款及票据总金额为855.28亿元，较2023年末的834亿元同比增长2.5%，小于收入增速4.25%；同时，与2024年中期的982.17亿元相比，也下降了12.92%物业服务 。
其中，碧桂园服务的贸易应收款项净额约176.89亿元，较2023年末增加了13.1亿元，主要是物业管理服务及城市服务的客户回款周期变长所致；但较2024年中期185亿元相比已略有下降物业服务 。另外，万物云2024年末贸易应收款项及应收保证金为65.4亿元，同比下降3.5%，环比2024年6月30日下降30.7%。
观点指数认为，这既反映了物业行业整体发展速度进入缓步增长阶段，项目获取更加注重效益和质量；也反映出物企重视风险出清和现金流管理，进行计提减值，加强应收账款的回收力度、提高预收账款比例等，来改善企业的现金流状况，确保有足够的资金来支持日常运营和业务拓展物业服务 。
2024年开始，物企资金回笼的难度普遍加大，数据显示，截至上半年末，共计41家物企经营性现金流量净额录的得负值，行业整体对当期净利润的覆盖已不足1倍，也进一步说明了物业行业的盈利质量有待提升物业服务 。
但考虑到物企结算和资金回笼的关键时期是在年末，同时，下半年也加大了应收帐款催交力度，观点指数认为，上半年经营性现金流状况属于短期波动，从全年来看该项指标仍会总体回正物业服务 。
总体上，物业行业仍然具备强现金流、抗周期的属性，行业整体现金水平保持相对稳定物业服务 。观点指数统计，2024年末样本物企现金及现金等价物总额为1152.47亿元，较2023年末的1221.92亿元同比轻微下滑5.68%。
资本市场与收并购篇
企业上市、退市并存物业服务 ，物业股仍在低估值阶段
资本市场上，物业板块近年来的IPO热度断崖式降温，2024年也仅有泓盈城市服务与经发物业两家区域性国资物企成功上市，且主营业务是城市服务物业服务 。另外，包括深业物业、联投城市运营、瑞景城市服务、武汉城市服务及奥联服务等传出上市意图，其中深业物业已四度递表港交所，但也延缓了上市步伐。
彼时，市场对两家物企的反馈比较冷淡，泓盈城市服务上市第二天的收盘价较发行价跌15%，经发物业上市当日即遭遇了“破发”物业服务 。但后续情况有所改观，经发物业截至2024年12月31日的涨幅更是达到314.9%。
相比之下，由于流动性不足、股价持续下跌及融资功能丧失，华发物业服务与融信服务主动寻求私有化退市物业服务 。
观点指数认为，对于小型物企来说，退市摆脱了严格的监管和信息披露要求，能够更自由地制定和调整战略，从而更专注于长期发展物业服务 。随着竞争压力的不断加剧，不排除小型物企未来主动退市或被收购的可能。
报告期内，物业股在资本市场的表现呈现出复杂波动的态势，期间随着地产“5.17”政策的出台以及10月份央行等多部门联合宣布一系列提振资本市场的举措，物业股随之出现上涨；但政策红利维持期较短，全年来看，物业股下行趋势明显，估值仍在低位物业服务 。
数据显示，40家样本港股物企期内平均区间跌幅为0.2%，共计16家物企呈现上涨物业服务 。市盈率(TTM)均值仅为5.02倍，与年初保持相同水平；同时期内区间日均换手率（剔除无成交日期）均值为0.2%，也反映了市场对物业股的关注度和交易活跃度较低。
样本企业中，区间涨幅前五的分别为新希望服务（+90.72%）、恒大物业（+54.64）、金茂服务（+53.7%）、永升服务（+51.58%）及佳兆业美好（+45.19%）；跌幅前五的分别为中骏商管（-53.07%）、德信服务集团（-51.3%）、和泓服务（-45.5%）、彩生活（-41.02%）及众安智慧生活（-34%）物业服务 。
总市值方面，华润万象生活、万物云、碧桂园服务、保利物业及中海物业位列前五，截至2024年12月31日分别为659.6亿港元、239.6亿港元、184.5亿港元、168.2亿港元、168.1亿港元物业服务 。
年内，宏观经济和房地产市场的发展，让企业更倾向于保留现金，多数物企管理层在市值管理方面趋于理性和保守，行业内现金分红和回购股份金额较2023年有所下降，但总体金额仍处于较高水平物业服务 。
据观点指数统计，2024年内A股+港股共有38家物企进行了分红，总计分红金额120.47亿元；同比来看，2023年内共有43家物企分红，总计金额202.74亿元；同时，2024年共有11家物企进行回购，回购金额8.06亿元，较2023年的10.14亿元有所下降物业服务 。
只有为数不多的物企通过多种方式积极提振投资者信心，释放对公司业务发展及行业前景的看好，万物云是个中代表物业服务 。
该公司于5月末完成了对员工持股架构平台的调整，通过增设新管理部门与优化持股比例，进一步加强内部监督，并增强员工持股的长期稳定性物业服务 。6月初推出了资金上限58亿港元的回购计划，展现了稳健的财务状况；最终于8月16日获纳入恒生综合指数成分股。
观点指数认为，2024年以来物企更加重视效率提升、高质量扩张和风险控制，预计未来几年这些努力将对利润率和现金流产生积极影响物业服务 。同时，房地产市场的向好变化，消费的逐渐回暖，也将改善物业股的二级市场表现。
收并购注重长期价值物业服务 ，以资抵债的关联交易频繁
一直以来，物业行业相对分散，具有较大的整合空间，随着全产业链向高质量发展方向迈进，以收并购推动行业集中度上升，打通上下游产业链机遇，实现管理规模和密度的有效提升仍在部分物企管理层的考量之内物业服务 。
其中，越秀服务所持态度是典型代表，其表示在策略上会积极留意整个市场的机会，希望做一些有质量的并购，重点关注跟公司效益协同、经营质量高、可持续性强，同时财务管理相对规范、估值合理的公司物业服务 。还会关注行业上下游的公司，比如智能家居、充电桩、高端家政、能源管理。整体而言，要做有质量的并购。
全年来看，物业行业的收并购活跃度并不高，涉及的交易金额普遍较小，且与关联方以资抵债交易占据了主要部分物业服务 。业内重要的收并购来自金茂服务和万物云，二者分别在年初和年末以3.24亿元及2.27亿元收购了北京润物嘉业100%股权与中洲物业100%股权。
另外，东原仁知服务、德商产投服务及苏新服务等通过收购拓展了业务范围，提升了细分业务的竞争力物业服务 。
值得一提是，万物云收购中洲物业后，预计新增10个蝶城，升级5个现有蝶城，优化4个现有蝶城，将提升公司在重点城市价值街道的密度物业服务 。公告介绍，中洲物业涉及44个住宅类项目，且主要位于深圳、成都等核心城市，年化合同收入3.04亿元，可并表收入为2.88亿元，2.27亿元的交易对价约为0.75倍年化合同收入，在收并购案例中处于较低水平。
在此之前，万物云已开始推进“蝶城+社商”的构想物业服务 。先是9月底变更IPO募资用途，将通过基金投资等方式探寻有发展潜力的物业标的（含经营性资产投资等）的可支配金额提升至18亿元；后又接受了股东万科的武汉新唐万科广场、上海滨江万科中心及光合新座等抵债资产，构建起“蝶城+社商”的立体化商业生态；12月还与高和资本达成战略合作，共同创设社商基金，一期基金规模达10亿元，目标直指“社区商业的头牌玩家”。
介绍显示，武汉新唐万科广场位于蝶城“唐家墩街道”范围内，周边有4个万物云在管住宅项目；上海滨江万科中心及滨江·光合新座位于陆家嘴核心地段，周边万物云在管项目19个，其中10个为住宅楼盘，均属于高密度优势区域物业服务 。一系列收购不仅延展了“蝶城+”生态，也进一步降低了关联方应收帐款的风险。
除收并购外，物企与外界合作也是应对激烈市场竞争、寻求差异化发展、进行资源整合与优势互补的核心渠道物业服务 。期内行业对外合作的案例显著增多，主要目的是提升数字化能力、增强业态拓展优势、探索新业务方向等。
具体来看，彩生活与华为签署鸿蒙生态合作协议，双方将基于HarmonyOS的全场景创新提供技术支持、资源共享、市场推广等多种服务，降低开发和运营成本物业服务 。世茂服务与麦动控股共同成立了泉州世麦物业服务公司，将在福建区域共同开拓工业园区物业综合服务市场。
观点指数认为，随着快速建立专业服务能力需求的增长，物企的跨界合作对象将更广泛，这也有助于强化企业的独立性与品牌影响力物业服务 。
物业科技与数字化篇
多领域运营提效成果显现物业服务 ，科技推动智慧化服务升级
数字化转型升级已是物企生存和发展的核心驱动力，正在重塑企业的管理逻辑、业务模式、乃至整个行业的生态格局，因而也是各企业推进的核心战略物业服务 。
观点指数观察到，物业行业数字化的推进速度较快，目前已经广泛涉及业财一体化建设、组织架构精简、业务流程优化、人工效能改善、客服体验提升、增值服务赋能、业务模式创新等各个层次，只是不同体量物企数字化深入程度有所差异物业服务 。
其中，包括万物云、招商积余、龙湖智创生活、绿城服务、中海物业、永升服务等在内的头部物企科技能力的覆盖更广，且不仅赋能自身经营，还有能力对外输出科技服务，实现创收物业服务 。
举例来看，龙湖智创生活自2014年起开始探索智慧引擎，通过数年的实践与迭代，该公司已打造了智慧空间整体解决方案，实现城市、园区、社区、建筑的智慧运营物业服务 。在实际工作中，龙湖智创生活衍生出苍鸾智慧楼宇管理系统、明鸟智慧能源管理系统、烛龙智慧安品管理系统、天马智慧通行管理系统等数字化产品，全面赋能空间的智慧运营与服务。
2024年其通过HALO智慧空间服务平台，针对安全防控、节能降耗、空间运维等多场景管理，让空间的使用更便捷、服务更人性化、管理更高效，客户满意度连续16年超过90%物业服务 。
而万物云AIoT及BPaaS解决方案服务2024年度收入已达到30.21亿元，同比增长了8.6%，主要得益于企业远程运营服务收入的增长物业服务 。
此外，该公司在12月发布了业内首个菜单式服务产品——“智选”，该产品梳理了社区里的95个服务空间、1530个作业对象，共计508项作业SLA（服务事项），再于其中分类筛选出158项必选服务、350项自选服务，带来了更加弹性的价格空间，率先在物业费降价风波中做出供给侧变革物业服务 。
彼时亮相的边缘算力服务器“灵石”，截止2024年末已覆盖657个住宅项目，实现99.7%的设备在线率与15分钟级故障响应物业服务 。作为空间效率变革的基石，“灵石”也在向多元业态延伸。2025年还将加速“灵石+”生态战略，在商写、医院等场景部署，实现更多场景从人管人，到事管人的转型。
在城市服务领域，物企通过与科技服务商合作，引入了环卫大模型、无人清洁车、机器作业等先进技术与设备物业服务 。
期内，永升服务旗下霖久科技、美中环境与太的科技达成合作，计划基于Tide Cloud环卫大模型平台，实现环卫工作的精确度与响应速度物业服务 。并致力于推进城市服务、城市更新、城市治理体系建设，提高城市现代化治理能力。
新大正与广州赛特智能举办了智能清洁机器人推广启动仪式，计划将近40台智能清洁机器人作为首批设备，陆续投用于新大正服务的全国20余所高校物业服务 。
据了解，这些机器人可以融入校园物联网体系，与其它智能设备协同工作，实现高效的校园管理与运营物业服务 。除了主要清洁工作外，还可实时采集路面信息，如路面破损、积水等情况，进行预警，帮助物业快速响应和解决问题；捕捉校园内异常动态，增强校园安全防护。
今年以来，由杭州深度求索公司开发的DeepSeek大模型再次助推了人工智能领域的技术创新，其开源性质、低成本策略以及高性能表现让AI普及迎来契机，不少物企已宣布接入了DeepSeek系列模型物业服务 。
据介绍，碧桂园服务基于AI大模型技术自主研发“零号助理”，并率先推出“一看”及“一问”两个应用，支持业务快速决策，提升各级管理及工作能效物业服务 。还通过深度融合AI技术，全面优化物联网技术应用，对包括停车系统、充电桩等进行智能化改造。
观点指数认为，当下物业行业已开启了效率革命的竞赛，科技将是加速创新、重塑核心竞争力的强效催化剂物业服务 。
研究说明
筛选城市范围：中国内地区域物业服务 。
企业样本选取标准：2024年在中国内地从事物业服务业务的相关企业物业服务 。
项目样本选取标准：2024年在管或服务的物业项目物业服务 。
口径统计时间：营运指标统一截取时间为2024年12月31日；一般财务指标统一截取时间为2024年1月1日-12月31日物业服务 。
数据及调研
数据获取方法：企业自行申报、上市公司公开资料、第三方专业机构提供物业服务 。如果企业自身没有进行申报，同时无法从第三方获取准确讯息，研究成果名单以排除。但是可以参加非营运、财务指标类的研究成果名单。
品牌、管理指标及商业模式调研方法：通过专业机构综合研究，覆盖至全国开发企业、金融投资机构、专业机构等物业服务 。
活动办法
本次活动共分为以下四部分：
活动邀请和申报资料(2025.02.06-2025.03.31)
通过推选和企业申报的方式，参加企业填报各种基本资料和数据物业服务 。
行业调研(2025.03-2025.04)
观点指数研究院与物业服务行业进行深入调研交流，并面向全国物业服务企业、投资机构、金融投行及专业机构发出物业服务卓越表现调查问卷物业服务 。
综合研究及统计(2025.04)
观点指数研究院根据企业申报材料及数据进行综合统计分析，根据各项研究体系的综合表现产生“卓越指数·2025物业服务卓越表现”研究成果物业服务 。
“卓越指数 · 2025物业服务卓越表现”授牌典礼 (2025.04.10)
观点指数研究院将于2025年4月10日在“2025观点物业大会”上发布并举行“卓越指数 ·2025物业服务卓越表现”授牌典礼物业服务 。
研究成果构成
2025物业服务企业卓越表现50
2025物业服务上市企业卓越财务表现10
2025物业服务企业品牌价值卓越表现20
2025物业服务企业管理能力卓越表现20
2025物业服务企业创新能力卓越表现20
2025城市服务企业卓越表现10
2025物业企业服务力卓越表现30
2025物业服务企业数字化卓越表现10
“2025物业服务企业卓越表现50” 碧桂园服务拔得头筹、万科物业、招商积余紧随其后
过去一年，物业行业在市场环境的变化下，经历了从规模扩张到质量提升的转型物业服务 。企业通过优化服务细节、加强项目运营和拓展增值服务，积极适应业主与客户需求的变化。同时，借助数字化工具提升管理效率，助力行业朝着精细化、专业化和多元化的方向发展。
观点指数通过长期对物业行业和企业进行跟踪研究，综合物企运营能力、财务指标、品牌影响力、管理指标及创新能力等多个维度，客观反映物企的卓越表现和未来发展潜力物业服务 。
碧桂园服务凭借管理及营收规模、多元化拓展实力和品牌知名度等方面的优秀表现，夺得物业服务企业卓越表现头筹物业服务 。万科物业（注：以万物云数据为评价基础）和招商积余等紧随其后。
碧桂园服务是国内领先的覆盖多元化业态的综合服务运营商，业务涵盖住宅、商业物业、写字楼、产业园、多功能综合楼、政府大楼、医院、学校及其他公共设施，如机场航站楼、高速公路服务站、文旅景区等多种业态物业服务 。其以品质服务赢得客户满意度和品质美誉度，在多个细分领域获得业界认可。
万物云（万科物业）定位为科技引领的全领域空间服务商，致力于打造产业级共享服务平台，基于空间物联技术及应用，构建产业互联生态物业服务 。近年来，面对开发商下行的冲击以及关联方业务收入与利润的全面下滑，公司通过结构性调整与科技创新，实现逆势突围。多元化战略筑牢风险屏障，更驱动外部营收跃升14.2%，护航全局稳健发展。蝶城战略破局“规模不经济”魔咒，科技赋能下的街道深耕推动了运营能级的跃升。
招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，坚定“轻型化、规模化、科技化、市场化”的发展原则物业服务 。凭借“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱发展战略，已涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国超160个城市。公司物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务，同时积极探索“物业+康养”社区居家业务赛道。
总体来看，物企通过不断优化自身服务与运营模式，积极应对挑战，展现出强大的韧性与活力物业服务 。未来，随着行业持续向精细化、专业化和多元化发展，这些优秀企业有望凭借自身优势，进一步巩固市场地位，引领行业高质量发展，为业主和客户提供更加优质的服务体验。
“2025物业服务上市企业卓越财务表现10” 华润万象生活蝉联榜首物业服务 ，碧桂园服务、中海物业表现瞩目
财务表现是衡量上市公司经营状况和市场竞争力的关键指标，它不仅反映企业的盈利能力、成本控制能力和资金管理能力，更是投资者判断企业价值的核心依据物业服务 。
然而，近年来物业行业面临前所未有的财务压力，整体营收逐步放缓、增收不增利的现象突出，刚性人力成本的攀升、部分项目物业费收缴率下滑等，都使得企业的盈利空间被进一步压缩物业服务 。
尽管如此，行业仍不乏优秀企业凭借卓越的财务表现脱颖而出物业服务 。在“2025物业服务上市企业卓越财务表现10”评选过程中，华润万象生活、碧桂园服务和中海物业等凭借出色的财务表现成为行业的佼佼者。
具体来看，华润万象生活通过商业和物业双轮驱动，实现了收入和利润的稳步增长，其中2024年归母净利润达到了36.29亿元，蝉联行业第一物业服务 。碧桂园服务以439.93亿元营收规模遥遥领先，同时，归母净利润也达到18.08亿元，显现出较强的盈利能力和市场适应能力。
中海物业表现同样瞩目，2024年该公司实现营收140.24亿元，归母净利润同比增长12.5%至15.11亿元，毛利率改善至16.6%；与此同时，银行结余及现金较去年增长13.1%至58.04亿元，各项指标保持良好水平物业服务 。
在面临诸多挑战的行业背景下，上述企业的稳健增长与各项关键指标管理堪称行业标杆，它们的成功经验值得其他企业学习和借鉴物业服务 。未来，随着物业服务行业的进一步整合和优化，相信会有更多企业通过精细化管理、业务创新和科技赋能等方式，提升自身的财务表现。
“2025物业服务企业品牌价值卓越表现20” 龙湖智创生活、万科物业、华润万象生活彰显底蕴
品牌是物业企业重要的无形资产，它不仅是企业形象和声誉的象征，更是企业竞争力的核心体现物业服务 。在竞争激烈的物业市场中，强大的品牌能够提升企业的市场认可度和客户忠诚度，吸引更多优质的项目和客户资源。
一方面，近年来物业行业品牌受损的现象时有发生物业服务 。部分物业企业服务质量参差不齐，存在服务不到位、响应不及时等问题，导致客户满意度下降。同时，行业竞争加剧，部分企业为追求规模扩张而忽视品牌建设，导致品牌形象受到影响。
另一方面，行业内亦有物企加强服务标准化建设，提升服务质量和效率；注重品牌文化建设，明确品牌定位，传递企业价值观；加强与客户的沟通互动，及时解决客户问题，提升客户体验物业服务 。
观点指数“2025物业服务企业品牌价值卓越表现20”旨在通过客户/业主认可度、策划推广实例、行业影响力、企业社会责任践行等多重指标研究，综合反映物业企业在品牌建设领域的实力物业服务 。
最终结果显示，龙湖智创生活、万科物业、华润万象生活，依靠深厚的底蕴和优质服务，位列行业前三物业服务 。
2024年，龙湖智创生活通过数字化、专业化、精益化管理赋能，品牌价值显著提升物业服务 。其物业管理业务稳步增长，总收入达114.2亿元，在管面积超过4.1亿平方米，外拓占比超60%，在为业主带来更好的生活体验的同时，也为商企客户及城市公建提供优质服务，目前已收获小米、京东、华为、蚂蚁、网易、上海虹桥机场等合作伙伴，客户满意度连续16年超过90%。
万科物业近年来的一系列创新举措和战略转型，积累了深厚的品牌优势，2024年该公司还推出“弹性定价”模式，将服务选项和定价权利交还给业主，开创性地提出“一宅一策”的菜单式服务方案，不仅提升了客户满意度，还为公司带来了新的业务增长点物业服务 。
华润万象生活早在2021年末就提出“非凡万象”品牌理念，通过非凡人文、非凡科技、非凡空间以及非凡生态四大维度，赋予城市和生活非凡的气质，在此基础上，公司发布“用智慧服务引领城市品质生活，提升空间资产价值”的品牌价值主张，明确了以高品质服务作为核心的发展方向物业服务 。2024年其物管航道稳居行业第一梯队，市场拓展聚焦战略定位持续发力，加速成为城市空间运营服务商。
“2025物业服务企业管理能力卓越表现20” 中海物业、龙湖智创生活、招商积余领先
在竞争激烈的物业服务市场中，管理能力已成为物业企业脱颖而出的关键因素物业服务 。随着业主需求的日益多样化和市场环境的不断变化，物业企业不仅需要提供基础的保洁、安保、维修等服务，还需在社区管理、增值服务、人才队伍建设等方面展现出卓越的能力。
总体来看，物业企业提升管理能力的路径多种多样物业服务 。首先，企业需要加强数字化转型，通过引入先进的信息技术，提升服务的智能化水平和管理的精细化程度。其次，企业应注重人才队伍建设，通过完善人才选拔、培养和激励机制，吸引和留住高素质的专业人才。此外，企业还需优化内部管理流程，提升决策效率和执行力，确保各项服务措施能够快速落地实施。
观点指数“2025物业服务企业管理能力卓越表现20”的评价标准涵盖了社区管理满意度、增值服务满意度、人才队伍建设、领导力与执行效率等多个综合指标物业服务 。最终入选企业包括中海物业、龙湖智创生活和招商积余20家物业企业，其凭借卓越的管理能力赢得了市场和业主的高度认可。
人才队伍建设是中海物业管理能力提升的关键因素物业服务 。该公司遵循“汇聚奋进者，激励有为者”的理念，探索“合伙人”管理模式，打造了以“项目经理”为核心的敏捷团队，充分调动了员工的积极性和创造力。通过“工匠体系”培养模式，中海物业还培养和储备了大量多元化人才，为企业的可持续发展提供了坚实的人才保障。
龙湖智创生活通过构建“智慧空间管理平台HALO”，实现多场景智慧管理，从而构筑起强大的竞争优势物业服务 。介绍显示，ALO平台可实现空间中人、设备、场所的智能互联，通过数据汇聚、专家知识、人工智能形成开放的智能生态系统，对空间内的人、物进行服务和管理，让空间使用更便捷、服务更人性化、管理更高效。
招商积余在数字化转型和管理效率提升上亦有不凡的表现，其“数转智改”项目通过数字化技术优化了内部管理流程，提升了决策效率和执行能力物业服务 。同时，招商积余在社区管理方面也注重细节，通过精细化管理和服务创新，赢得了业主的高度评价。
“2025物业服务企业创新能力卓越表现20” 万科物业、碧桂园服务、招商积余位列前三
随着居民生活水平的提高和物业服务范围的不断拓展，物企的业务已不再局限于传统的保洁、安保等基础服务，而是更加趋向智能化、个性化、多元化及综合性的发展方向物业服务 。同时，行业内部也面临着人力成本上升、市场竞争加剧等挑战，只有通过创新，企业才能提升运营效率，降低成本，增强市场竞争力。
通常，物企的创新能力体现在多个方面，例如拓展增值业务，满足业主及客户多元化需求；引入科技工具，提升服务质量和效率；通过数字化平台打造，优化内部管理流程，提升决策效率和响应速度等物业服务 。
“2025物业服务企业创新能力卓越表现20”以物企在资本运用与融资、产品及业务创新、科技创新与创新运营方式等综合指标为基础，衡量企业在各领域是否具有足够的创新能力物业服务 。
研究成果名单中，万科物业成功卫冕，而碧桂园服务、招商积余亦有卓越表现，是业内创新与变革的标杆物业服务 。
2024年，万科物业积极拥抱AI，助力自身从单一物业服务向资产管理升维物业服务 。通过“灵石”边缘服务器和“飞鸽”工单系统，构建了“感知-决策-执行”的闭环系统，实现了从传统物业管理到智能化服务的转型。
于此同时，该公司还与高和资本达成战略合作，共同成立社商基金，装入持重资产，致力于在“蝶城+社商”模式的助力下成为社区商业领域的头牌玩家物业服务 。
碧桂园服务积极投入数字化转型，通过自主研发和应用先进的技术工具，如“零号助理”数字化助手、“一看”和“一问”应用，实现了项目运营与经营管理的标准化和效率提升物业服务 。此外，公司还率先在物业管理领域引入清洁机器人“零号居民”，通过人机协作模式，大幅降低劳动强度。
招商积余构建了“沃土云林”商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案物业服务 。其中，“沃土云林”商业模式中的“云”，承载着平台化增值化的战略使命，致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，围绕物业强相关的社区生活服务场景，成功打造了以到家服务、空间资源、企业集采等为拳头产品的多元增值服务。
“2025城市服务企业卓越表现10” 华润万象生活、保利物业、招商积余硕果累累
城市服务是以政府采购、公私合营、混合改制为交易形式，以公共服务为载体，以城市空间运营、产业发展支持、社区民生服务为主要领域的一种服务模式物业服务 。近年来物业企业布局城市服务的目的在于拓展新的业务增长点，突破传统物业管理的局限，同时响应国家城市更新战略，提升城市治理水平。
观点指数了解到，头部物企在城市服务领域具有显著的优势物业服务 。首先，它们凭借丰富的物业管理经验和专业化的服务团队，能够快速适应城市服务的多样化需求。其次，这些企业通常具有较强的资金实力和资源整合能力，能够通过并购、战略合作等方式拓展业务版图。此外，头部物企的品牌影响力也为它们在城市服务市场中赢得了更多的机会。
观点指数基于对物业服务行业的深入研究，通过详尽的调研和数据分析，综合评估过去一年物业服务行业在城市服务领域的发展情况，并发布“2025城市服务企业卓越表现10” 研究成果，旨在寻找和表彰过去一年取得了卓越进步或成果的企业物业服务 。
经过严谨分析与研究，最终有10家企业脱颖而出，其中华润万象生活、保利物业、招商积余等已有了累累硕果物业服务 。
华润万象生活坚持聚焦战略定位的市场拓展策略，加速推进城市空间运营服务进程，其积极的市场化外拓带动了城市空间物业在管面积的显著增加物业服务 。截止2024年末该公司在管城市空间物业项目数438个，较上年新增3个，在管总面积为124.9百万平方米，较去年同期增长20.6百万平方米。来自城市空间的物业管理服务收入为18.21亿元，同比快速增长36.3%，占总收入的比例达10.7%。
保利物业在公共及其他物业领域，打造了“保利公共服务”物业服务品牌，以精细化管理和智慧化服务构建全域服务矩阵物业服务 。2024年基于丰富的全域化服务实践，迭代升级了“全域飞轮”模式，形成浙江嘉兴全域化与广州海珠全域化两大标杆项目，为城市基层治理的高质量发展注入新的时代活力；并于长三角、珠三角等核心区域持续叠加项目密度，成功拓展苏州市周庄古镇、肇庆市端州区岩前片区、惠州市永汉镇全域化等55个超千万元的项目。
招商积余坚持 “机构+住宅+城市服务”并驾齐驱战略，2024年还通过合资合作重点发展城市服务类资源业务，年内新落地3家合资公司物业服务 。截止2024年末招商积余城市空间及其他、公共、政府、学校四大业态管理面积约为1.24亿平方米，贡献营业收入总计约38.8亿元。
“2025物业企业服务力卓越表现30” 万科物业斩获桂冠、龙湖智创生活、融创服务紧随其后
面对近年来业主与客户日益增长的服务需求，物业企业致力于多方面服务力的提升，其中一些物企通过引入智能科技如物联网(IoT)和人工智能(AI)，优化了物业管理和服务流程，实现了设施管理自动化、客户服务智能化物业服务 。一些物企加强员工培训与发展，旨在提高服务质量与效率，确保每位员工都能提供专业且贴心的服务。
提升服务力对于物企来说是顺应时代发展的必然选择物业服务 。面对当前消费者对生活质量要求的提高以及科技发展带来的变革机遇。增强服务力有助于物企构建长期稳定的客户关系，提高客户满意度和忠诚度，进而促进企业的可持续发展。
观点指数“2025物业企业服务力卓越表现30”，综合管理与效率、服务创新、品牌价值等综合评价体系，对服务能力表现突出的企业进行表彰，旨在鼓励同行互相学习、共同提升物业服务 。
结果显示，万科物业斩获桂冠，龙湖智创生活、融创服务等不遑多让，服务力水平行业领先物业服务 。
自2021年末发布百城战略蓝图以来，万物云与北京大学城市规划学院深度合作，精准锁定3402条高价值街道构建战略底盘物业服务 。在开发商增量市场持续收缩的背景下，报告期内超六成新签项目精准落子20个核心城市，并在50个城市实现了市占率实“数一数二”，充分验证了集团在存量市场精准拓展的核心竞争力。蝶城底盘数从2022年第一季度的459个稳步攀升至2024年末的666个，复合增长率达13.2%，为后续的提效以及生态叠加奠定规模化基础。
受益于前沿数字科技以及智慧空间服务体系的强大动能，同时叠加高品质服务与精细化运营构筑起的市场口碑，2024年，龙湖智创生活在管面积稳步增长，业务版图实现多领域突破物业服务 。
其中，商企服务领域聚焦核心城市、优势业态，服务触角延伸到小米全球总部、华为松山湖产业园、蚂蚁集团飞天园区、网易总部、阿里成都IDC园区、滴滴、字节跳动的北京职场、用友集团总部，以及金山集团总部等多个重点项目物业服务 。
另外，融创服务截止2024年末在管建筑面积约为2.91亿平方米，同比增长约7%，在管业主户数约为170万户，同比增长约8%；项目续约率增加4个百分点至约95%，表明业主对服务的满意度较高物业服务 。
同时期内，该公司在工程专业方面从技术、管理、政策三方面推动节能改造，单年投入改造约600万元，预计未来将实现每年持续节省约1800万元物业服务 。并针对541个项目投入自有资金超过6000万元，解决业主难题的同时，收获了业主的支持与认可，带来收缴改善项目超过80%。
“2025物业服务企业数字化卓越表现10” 万物云、卓越商企服务、永升服务实力领跑
物联网、大数据、人工智能等技术的快速发展为物业服务行业带来了数字化升维的契机物业服务 。通过数字化转型，物业企业不仅可以提升服务效率和质量，还能实现降本增效，更好地满足业主及客户日益多样化的需求。
“2025物业服务企业数字化卓越表现10”，研究指标体系涵盖了基础指标、优秀成果和品牌影响力三大方面，旨在全面评估企业的数字化发展能力物业服务 。最终，万物云、中海物业和永升服务等凭借在数字化领域的卓越表现脱颖而出。
万物云2024年构建了以“灵石”和“飞鸽”为核心的数字化服务系统，通过AI技术的应用，实现了智能运维和客户服务的升级物业服务 。数据显示，截止2024年末，已有657个住宅项目搭载灵石边缘服务器，实现99.7%的设备在线率与15分钟级故障响应；飞鸽工单系统已在1360个住宅项目内完成部署，精准触达3.3万名一线服务者，构建起行业最大规模的工单实时响应网络。
作为空间效率革命的基石，灵石已从住区向多元业态延伸物业服务 。2025年，万物云将加速推进“灵石+”生态战略，在商写、医院等场景部署灵石边缘服务器，通过标准化协议接入百万级IoT设备，构建空间智能化的泛感知网络，开启空间服务新纪元。
卓越商企服务构建了完善的数字化运营管理系统，实现了项目全生命周期的数字化管理物业服务 。通过数字化手段，公司能够对项目的各个阶段进行精细化管控，包括前期的客户咨询、项目招投标，中期的项目实施、运营管理，以及后期的客户服务和反馈收集等环节。
另外，该公司围绕高端商务客户的多元化需求，整合了多业态服务场景，打造了统一的增值服务平台——卓品商务，为客户提供更加高效、便捷的使用体验，从而创造可持续的价值提升，巩固了在高端商企服务的领先地位物业服务 。
永升服务早在2019年便成立了霖久科技，致力于数字化建设，以提升服务质量管理，推动物业革命物业服务 。2024年3月，该公司与太的科技达成战略合作签约，共同基于TideCloud环卫大模型平台，在环卫运营实时管控、运营分析、数据研判、调度规划等应用场景开展深入合作，共同推动环卫智慧大模型应用的落地，并于2024年在永升美中城市服务各项目逐步落地，首批计划完成20个项目平台上线。
随着先进技术的广泛应用，相信数字化转型将为物业行业带来深远的积极影响，使其在未来变得更加高效、智能和优质物业服务 。
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