中国物业的前世今生

自满人入关后的这几百年，中国似乎什么都落后于西方，物业亦不例外。

1981年3月10日，知名个物业公司——深圳市物业管理公司成立，但它比英国早的物业公司晚了120年。

好在中国人多，又有“超英赶美”的传统。时至今日，中国物业已突飞猛进地达到了10余万家企业，千万从业大军，“管理”着七亿多人口，看护着数百万亿的资产。

这在人类史上无疑是空前的。

自物业出现后，整整十年，1991年3月22日，在深圳万科天景花园成立了知名个业委会。作为开发商的王石亲临现场祝贺。

从此，物业和业主这对“冤家”，既“风雨同舟”，又“各怀鬼胎”……

2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》，这个行业政策距这个行业的出现迟到了22年。

比它更有权威和地位的《物权法》历时14年，8次审议（可见其慎重和艰难！），于2007年3月16日颁布，晚了26年零6天！

有必要对《物业管理条例》作个辩解：

国务院当初颁布《物业管理条例》的初衷，并不是要物业企业对业主进行管理，而是政府相关机构对物业企业实行行业管理，所以至今修改和完善的《条例》，包括地方出台的仍称《物业管理条例》

但物业企业一直误读了十几年，他们长期对业主实行“管理”，连注册公司都是“XX物业管理有限公司”，那大盖帽，特警服，动辄拳脚相交的形式和内容，直接将业主“管理”得天怒人怨！

先后出台的《物业管理条例》和《物权法》，的确没有明确物业服务业主这一关键内容，即便是修改后《条例》也只是淡淡的几笔。这与其说是漏洞，不如说是滑稽，更不如说为“冤家”的形成留下了伏笔……

纵观30多年的物业史，就是一部物业企业以压倒性优势完败业主的历史。史称“物业时代”。

首先，业主花钱购买服务，却没有选择谁来服务的权力，《条例》和《物权法》都说由开发商帮你挑选；业主也不能轻易更换物业，“那比换美国总统还难”；现在的“招投标”看上去公平，实则荒唐，由一帮与业主毫不相干的人来决定谁为业主服务。

几十年的这种约定俗成，形成了“业主掏钱购买任人摆布”的局面。

其次，物业费由业主出，价格不由业主定，而且只涨不降；憋屈的是一楼业主：那电梯间的公摊面积、电梯电费、电梯维修费等，与我何干？可费用我一个子儿都不少。

再次，停车、广告、租赁等公共收益，法律都明确是“归全体业主所有”，可业主们在几十年里从未“所有”过。归谁所有了呢：开发商、物业、近水楼台的人……

还有，那维修资金是业主购房时贡献的，存哪里？做何用？何时用？用多少？还有没有？绝大多数业主不知情；一些不到20年的小区，“维修资金”已全部告罄，未来50年（70年产权），眼见着摇摇入坠，无人问津。

后，业主付出这么多，贡献如此大，能安居乐业么？统计调查显示：78%以上的业主对物业不满意。

“物业时代”持续了三十七年，这应该是中国物业的“前世”。

在“前世”里，物业企业占尽了“天时地利”、吃尽了“山珍海味”、阅尽了“人间春色”、干尽了“坐享其成”。

近几年连资本都看好了物业，有港股上市的物业企业，财报显示年利润率竟超30%以上。

各行各业都如履薄冰、起伏跌宕。唯有物业，“任凭风浪起，稳坐钓鱼台”，真乃“闷头鸡啄白米”。

然而，“物业时代”已走进黄昏，“业主时代”已穿越黎明。分水岭也许就在2018年。

中国物业的“今生”开始了：

修改后的法规全部重申并强调：公共收益归全体业主所有；

在和物业的诉讼中，法院判业主胜了，较高法也判业主胜了；

维权成功的案例多了；

物归原主了；

该履行主人职责了；

这一切皆因业主醒了！

如果说物业的“前世”是“物业时代”的话，那么物业的“今生”就是“业主时代”了。

所谓“业主时代”，就是正本清源，业主当家作主。

这不仅是市场的回归，还是公平和正义体现，更是人民对美好生活向往的必经之路。

“物业时代”里，每家物业都盈利，哪些喊着亏损而不忍离去的物业，要么堤内损失堤外补，要么伺机获利。绝不会做赔本买卖，因为他们随时可以撤离。

在“业主时代”里，可能会出现三种形态的物业：

一、良性物业：识时务、识大体，有良好的企业文化，有足够的规模，有重头再来的勇气，有转型升级的能力，有善待业主的胸怀，有新增功能的利润等。

此类企业为数不多，即便是过去的“前三甲”也不一定能为之；

二、中性物业：接受现实，不指望“公共收益”也能生存，努力改善业主关系，同时提高服务质量和技术水平，能够在现有的基础上寻求新的经济增长点，在薄利中还能坚持，终能走出困境，并赢得业主的理解和支持。

这类企业占大多数，关键是看能否“洗心革面”，“重新做人”；

三、劣性物业：习惯了我行我素，不理会“山雨欲来”，在“管理”和“服务”上不忘初衷，继续欺行霸市、巧取豪夺，视业主为天敌，在收费和服务间永远先选择收费……

这类企业为数不少，终结果就两字：出局。

随着“业主时代”的到来，物业的“今生”已不难预料：

良性的物业企业与业主共享未来；

中性的物业企业与业主走上谈判桌；

劣性的物业企业与业主说声永别。

有的小区能享受到越来越好的服务；

有的小区会走向自治；

有的小区将面临物业的撤离……

对于业主来说，注定要承受一次动荡。

无论哪种，而进入“业主时代”的物业，注定要面临一次危机。

所谓危机，既是危险，也是机会。能面朝大海，就能春暖花开，对于任何能接受现实的物业来说，与其坐以待毙，不如绝地重生！

几十年的实践证明：物业行业在国家经济建设中有着不可低估的作用，其地位已今非昔比。“取缔物业”是一种无奈的呐喊，于事无济，亦不现实。

在文明国家，从事物业服务的人员倍受尊重。

在“业主时代”，物业的服务理念、人员结构、技术方法、专业标准、业主与物业的关系等，都将发生重大改变。

笔者不才，对行业潜心研究了两年，中国物业面临着“改朝换代”，物业行业面临着巨大挑战，潜伏了多年的危机必然爆发。为此，对“业主时代”物业的“今生”，如何对应，特提出四条思路，供各位同仁参考：

一、亲情物业

物业和业主，不能理解为主仆关系、买卖关系，在本质上是一种相依为命的关系。多年来之所以形成一种“天敌”，主要是关系未理顺。矛盾的主要方面在于物业。没有物业可以有业主，但没有业主就没有物业。

万科物业的规章细则，共有3000多条，没有任何员工记得住。但任何一家物业的员工记住“业主是亲人”这一条就足够，一切问题就迎刃而解。

二、技术物业

现代技术突飞猛进，但用之于物业的少之又少。线上技术是表象（有上市企业将线上表象做的风生水起，但线下一塌糊涂，招来骂声一片），线下技术才是根本。如果将实用新型技术应用到物业，提高物业自身管理水平和降低人工成本还在其次，关键是给业主带来方便和快捷。

可惜很多物业企业，看不透也不愿投。

三、共享物业

物业显然是有利可图的，形成的利是由业主和物业共同完成的，甚至主要是业主完成的。但一直被物业独享则显失公平。如果做到了“亲情物业”和“技术物业”，那么“共享物业”就成为可能。账目公开、收支透明、合理分配，共享其成是未来“业主时代”的主要运作模式。

如果物业真的将业主服务好了，没有业主会眼红物业的利润，更不会有业主不交物业费。

四、延伸物业

“业主时代”的物业，不能仅仅盯住物业费和公共收益了，应拓展业务，增加功能，为业主提供更周到、更全面的服务。诸如洗衣、宠物寄养、房屋中介、托幼、护老、生鲜供应等等一站式服务。

这是物业企业在“业主时代”的主营方向，也是物业企业生存和发展的巨大空间。

总之，物业人应以新时代的视觉，充分认识物业行业已进入历史的巨变时代。变则可能重生，不变肯定出局。

由“物业时代”进入“业主时代”，对物业行业而言，是一次洗牌，更是一次提升！

人间正道是沧桑，共享美好是方向……